Leistbare Leistungen

Der Bauträger handelt in eigenem Namen, ist aber Dritten verpflichtet, für die er baut. Er ist zwar Bauherr oder Stellvertreter des Bauherrn und baut, auch wenn der Dritte (Wohnungskäufer, Wohnungseigentumsbewerber) wie bei Errichtung eines Wohnungseigentumsprojektes noch nicht bekannt ist, auf eigene oder fremde Rechnung in eigenem Namen und auf eigenem oder fremdem Grundstück.

Die Eigentümerschaft oder eine bestimmte Form der Verfügung über das Grundstück ist aber für die Bauträgerschaft nicht wesentlich. Wesentlich ist vielmehr, dass der Bauträger seine Baumaßnahmen in Hinblick auf eine schon bestehende oder künftige vertragliche Beziehung zum Nutzer des Bauvorhabens setzt, mit diesem ein Rechtsverhältnis eingeht und sich diesem direkt oder indirekt verpflichtet bzw. von ihm Anzahlungen oder sonstige Leistungen für die Realisierung des Bauvorhabens entgegennimmt.

Wer nicht als Bauträger, sondern als Investor anzusehen ist, ist jemand, der nur für sich selbst ein Haus baut oder nach eigenem Gutdünken ein Bauwerk errichtet: in eigenem Namen und für eigene Rechnung nach völlig freier eigener Disposition. Er nimmt uneingeschränkt das volle Errichtungs-, Bestands-, Bewirtschaftungs- und Veräußerungsrisiko auf sich und geht keinem Dritten gegenüber eine Verpflichtung ein, das Bauwerk fertigzustellen oder in irgendeiner Form zu übergeben.

Der Bauträger handelt ähnlich einem Treuhänder. Die treuhänderische Verpflichtung des Bauträgers gegenüber seinem Kunden ist generell aus den jeweiligen Bestimmungen abzuleiten, besonders aber im Bereich des Wohnbaus und im Verhältnis zu Konsumenten deutlich. Der Wohnungswerber steht dem Bauträger nicht nur als bloßer Besteller gegenüber, der einen vom Bauträger durchgeführten Bau nach Maßgabe des Bestellvertrages abzunehmen hat. In aller Regel sind schon während der Bauphase Mittel des Betreuten für die Realisierung mit im Spiel, sei es durch direkte Geldleistung und Anzahlungen, sei es durch Haftungs- oder Darlehensübernahmen. Damit besteht für den Bauträger keine Freiheit mehr in der Verwendung der Baugelder. Er ist nach Maßgabe des Innenverhältnisses zwischen den Vertragsparteien beziehungsweise aus dem Bauträgervertrag und allenfalls zusätzlich aus Bestimmungen in den Finanzierungs- oder Förderungsvorschriften zur Rechenschaft verpflichtet.

Es besteht beim Bauträger daher ein grundsätzlicher Unterschied etwa zu einem Errichter eines Fertighauses, bei dem aufgrund eindeutiger Definitionen von Ware und Preis ein Kauf- oder Liefervertrag vorliegt. Der Bauträger ist jedenfalls dann, wenn er für eine Mehrzahl von Erwerbern tätig ist, zur Optimierung des Bauvorhabens in technischer, wirtschaftlicher und rechtlicher Hinsicht verpflichtet. Das gilt auch, wenn die Erwerber zunächst noch anonym sind. Weiters muss der Bauträger das Vertragsverhältnis so gestalten, dass die Rechte aller Beteiligten – und zwar sowohl der bereits vorhandenen als auch der künftigen – sichergestellt werden. Diese Optimierungsverpflichtung ist eindeutig ein treuhänderisches Element.

Der Bauträger trägt die umfassende unteilbare Verantwortung für das Gesamtbauvorhaben. Anders als bei der Beauftragung eines Generalunternehmers oder Generalübernehmers ist die Tätigkeit des Bauträgers und seine Verantwortlichkeit für die Realisierung des Bauvorhabens in allen Aspekten der Abwicklung umfassend zu sehen. Sie inkludiert sämtliche Maßnahmen und Agenden, die gemäß dem Vertragsverhältnis aus der Drittbindung und aus dem Treuhandverhältnis zur Verwirklichung des Bauvorhabens nötig sind.

Zu dieser Verantwortung gehören:

• die Verpflichtung, die nötigen planerischen Arbeiten sachgerecht und rechtzeitig zu veranlassen,
• das Beauftragen der Ausführungsleistungen,
• Leistungen der Finanzierung, der rechtlichen und wirtschaftlichen Obsorge,
• das ordnungsgemäße Verschaffen der Verfügung und rechtlichen Sicherstellung der künftigen Nutzer,
• die Kontrolle aller Baubelange in rechtlicher, wirtschaftlicher, kostenmäßiger und qualitativer Hinsicht.

Die Verantwortung des Bauträgers ist also tatsächlich umfassend:
Er haftet seinem Kunden gegenüber als direkter Vertragspartner uneingeschränkt für alle Belange des Baues, und zwar prinzipiell auch für Fehler, die im Bereich seiner Auftragnehmer entstanden sind. Dass der Bauträger die Möglichkeit zum Regress gegenüber Lieferanten und Auftragnehmern für die verschiedenen Bauleistungen hat, ändert nichts an dieser umfassenden Verantwortung.

Der Bauträger soll sich auf seinen eigenen Wirkungskreis konzentrieren. Die umfassende Tätigkeit des Bauträgers in Verbindung mit seiner Übereignungsverpflichtung beziehungsweise Drittbindung, dem seiner Tätigkeit innewohnenden Treuhandelement und seiner Bauherrneigenschaft birgt die Gefahr, dass der Bauträger seine tatsächliche oder rechtliche Übermacht gegenüber den Betreuten unausgewogen nutzt. In allen Bauträgerrechten gibt es daher Schutzbestimmungen und Einschränkungen dieser Übermacht sowie Vorschriften, um Kollisionen mit verwandten Tätigkeiten zu vermeiden.

Die Funktion des Bauträgers endet nicht mit der Fertigstellung und Übergabe des Bauwerks an seine Kunden, sondern reicht darüber hinaus: Er hat dafür zu sorgen, dass die rechtliche Ordnung hergestellt, seinem Kunden die vereinbarte Rechtsstellung verscha4t sowie insbesondere die Gewährleistung ordnungsgemäß abgewickelt wird.