Recht und Sicherheit

Bauträgervertragsgesetz

Der Bauträger unterliegt einem strengen Bundesgesetz, dem Bauträgervertragsgesetz, welches dem Schutz des Erwerbers vor dem Verlust seiner bereits geleisteten Vorauszahlungen im Falle einer Insolvenz des Bauträgers dient. Durch den gesetzlich geregelten Schutz des Erwerbers, der vertraglich weitgehend zwingend ist – es darf nur zugunsten des Erwerbers abgewichen werden –, ist für den Bauträger erhöhte Aufmerksamkeit bei der Wahl und Durchführung der Abwicklungsmodalitäten geboten. Das BTVG sieht einen zwingenden Inhalt für die Vertragsgestaltung des Bauträgervertrages vor, welcher aus folgenden Mindestbestandteilen zu bestehen hat:

Vertragsgegenstand (Wohnung oder Geschäftsräumlichkeit samt Zubehör) inkl. der vom Erwerber nutzbaren Teile der Gesamtanlage
spätester Übergabetermin des Vertragsgegenstandes bzw. der Gesamtanlage
eventuelle Gefahrenzonen (Lawinen, Hochwasser etc.)
Zahlungsmodalitäten/Fälligkeit inkl. der entsprechenden Konten
Sonder- und Zusatzausstattungen bzw. Sonderwünsche
eventuelle Rechte/Lasten, die zu übernehmen sind (Servitute, Leitungsrechte etc.)
Sicherungsmodell und Haftrücklass
Rücktrittsrechte

Weiters müssen vom Bauträger auch die zugehörigen Pläne (Wohnungspläne, Zubehör, Allgemeinteile etc.), Baubeschreibungen, Ausstattungsbeschreibungen, Energieausweis etc. übergeben werden. Weiters sind sowohl das Nutzwertgutachten als auch der Wohnungseigentumsvertrag integrierender Bestandteil.

Grundlagenphase der Projektentwicklung

Der Erwerber nach dem BTVG leistet nicht nur Vorauszahlungen auf den Kaufpreis, sondern üblicherweise auch Zahlungen für Steuern, Abgaben, Sonderausstattungswünsche, mit der Vertragserrichtung verbundene Kosten usw. Das BTVG dient allerdings nicht der Absicherung von Zahlungen für Abgaben, Steuern, Kosten der Vertragserrichtung und -abwicklung. Zu sichern sind grundsätzlich Vorauszahlungen auf die zu erbringende Hauptleistung sowie das Entgelt für angebotene oder vorgegebene Sonder- oder Zusatzleistungen. Die Abwicklung über das BTVG ist ab einer Anzahlung in Höhe von EUR 150,– pro Quadratmeter zwingend vorgeschrieben.

Sonderwünsche des Erwerbers

Auch auf Zahlungen für Sonderwünsche und Zusatzaufträge ist das Sicherungsmodell anzuwenden. Das bedeutet, dass immer dann, wenn der Bauträger Personen und Unternehmen vorgibt, die ausschließlich mit Sonderwünschen oder Zusatzaufträgen zu beauftragen sind, die Sicherung der Zahlungen im Bauträgervertrag vorzusehen ist. Die Sicherungspflicht entfällt jedoch, wenn der Erwerber die Wahl des Professionisten über hat. Die Sicherungspflicht entfällt aber auch, wenn der geleistete Sonderwunsch erst nach Übergabe des fertiggestellten Objekts ausgeführt oder bezahlt wird.

Sicherungsmöglichkeiten

Für die durch den Erwerber zu tätigenden Vorauszahlungen sieht das BTVG mehrere Möglichkeiten der Sicherung vor. Diese können, sofern es den Sicherungszweck nicht beeinträchtigt, auch kombiniert werden. Nachträglich können die vereinbarten Sicherungsmittel nur einvernehmlich geändert werden. Die Sicherungsmittel werden vom Gesetz eingeteilt in die schuldrechtliche Sicherung, die grundbücherliche Sicherstellung auf der zu bebauenden Liegenschaft in Verbindung mit der Zahlung nach Ratenplan und die pfandrechtliche Sicherung. Im Folgenden werden diese Sicherungsmittel näher dargestellt.

schuldrechtliche Sicherung (§ 8 BTVG)

Die schuldrechtliche Sicherstellung soll Rückforderungsansprüche des Erwerbers sichern. Das kann durch die Einräumung einer Garantie oder einer Versicherung erfolgen. Eine Versicherung ist dann als geeignetes Mittel zur Sicherstellung anzusehen, wenn sie als

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Begünstigten den Erwerber ausweist und alle denkbaren Rückforderungsansprüche sichert. Bei der Garantie ist zu beachten, dass diese, wie bei Bankgarantien üblich, regelmäßig mit einer Befristung ausgestellt wird. Die Frist darf aber nicht kürzer bemessen sein, als die sich aus § 7 ergebende Sicherungsfrist. Eine Verlängerung über Verlangen des Erwerbers muss ausdrücklich möglich sein. Wie auch die Versicherung muss die Garantie unbedingt auf den Erwerber ausgestellt sein, um ein taugliches Sicherungsmittel darzustellen.

grundbücherliche Sicherstellung § 9 und Zahlung nach Ratenplan § 10

Die grundbücherliche Sicherstellung in Kombination mit der Zahlung nach Ratenplan (A oder B) stellt in der Praxis wohl das gängigste Sicherungsmodell dar. Anders als die übrigen Sicherungsmöglichkeiten stellt dieses Modell auf die Sicherung des vertraglichen

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Erfüllungsanspruchs ab. Bei diesem Sicherungsmodell wird dem Erwerber mit dem Bauträgervertrag im Grundbuch die Sicherstellung der Erfüllung, beispielsweise durch Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum gemäß § 40 Abs. 2 WEG, gewährt. Darüber hinaus muss der Bauträger die Lastenfreiheit der Liegenschaft bewerkstelligen oder dessen Herstellung in der Zukunft durch Vereinbarung mit Hypothekargläubigern sichern. In jedem Fall ist die Bestellung eines Treuhänders (Notar oder Rechtsanwalt) erforderlich. Je nach Art des zu erwerbenden Eigentums gibt es verschiedene Möglichkeiten der Sicherstellung. Diese sind beispielsweise bei Wohnungseigentum die Anmerkung gemäß § 40 Abs. 2 WEG. Diese grundbücherliche Sicherstellung ist mit der Zahlung nach Ratenplan gemäß § 10 zu kombinieren. Dabei kann zwischen zwei Ratenplänen gewählt werden. Die Variante Ratenplan A erfordert zusätzlich eine Garantie oder Versicherung im Sinne des § 8, sofern der Erwerb zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses erfolgt. Die jeweiligen Raten werden erst nach Abschluss des jeweiligen Bauabschnitts fällig. Der Abschluss des jeweiligen Bauabschnitts erfordert auch ein gewisses Maß an
Mängelfreiheit. Zur Feststellung des Baufortschritts bedient sich der Treuhänder üblicherweise eines unabhängigen Sachverständigen. Dieser stellt dann die Erreichung der einzelnen Abschnitte fest, sodass mit dessen Bestätigung die Fälligkeit der jeweiligen Rate eintritt.

pfandrechtliche Sicherung § 11

Diese Form der Sicherstellung sicher Rückforderungsansprüche des Erwerbers in der Form, dass auf der Liegenschaft ein Pfandrecht zugunsten des Erwerbers oder des Treuhänders, im Falle mehrerer Erwerber, eingeräumt wird. Aufgrund der nicht unerheblichen Höhe der Eintragungsgebühr für Pfandrechte von 1,2 Prozent

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ist dieses Sicherungsmodell in der Praxis eher selten. Jedenfalls erfordert auch diese Sicherungsvariante die Bestellung eines Treuhänders.

Nur wer sich sicher fühlt,
kann frei sein.

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