Recht und Sicherheit

Lesen Sie hier, welche Elemente in einem Kaufvertrag unbedingt enthalten sein sollen bzw. empfehlenswert sind.

Unbedingt enthalten sollten sein:

• Verkäufer und Käufer
• Kaufpreis
• Zeitpunkt der Bezahlung
• genaue Bezeichnung des Objektes
• Einverleibungsbewilligung

Empfehlenswert:

• Bestimmungen, die die Übergabe betreffen
• Mängelhaftung und Risikotragung
• Kündigungs- und Auflösungsbestimmungen
• Erklärungen, die die Staatsbürgerschaft betreffen
• Treuhänder

Seit 1. Dezember 2012 ist es für Verkäufer und Vermieter eine Pflicht, einen Energieausweis vorzulegen und auszuhändigen. Schon im Inserat muss über die wichtigsten Kennzahlen informiert werden. Ihr Immobilienmakler unterstützt Sie gerne bei der Suche nach zugelassenen Ausstellern, außerdem über Ausnahmen und die genauen Kennzahlen. Wird dem Käufer oder Bestandnehmer nicht bis spätestens zur Abgabe seiner Vertragserklärung ein Energieausweis vorgelegt, so gilt zumindest eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffzienz als vereinbart (§ 7 Abs. 1 EAVG 2012).

Wird dem Käufer oder Bestandnehmer entgegen § 4 nach Vertragsabschluss trotz Aufforderung kein Energieausweis ausgehändigt, so kann er entweder sein Recht auf Ausweisaushändigung gerichtlich geltend machen oder selbst einen Energieausweis einholen und die ihm daraus entstandenen angemessenen Kosten binnen drei Jahren nach Vertragsabschluss vom Verkäufer oder Bestandgeber ersetzt begehren.  Außerdem ist die Nichtausfolgung mit einer Geldstrafe bis zu EUR 1.450,– bedroht.

Folgende zwei Kennzahlen sind wichtig:
Der Heizwärmebedarf (HWB): Er stellt die wichtigste Kennzahl im Energieausweis dar und drückt die energetische Qualität eines Gebäudes aus. Je kleiner der Wert ist, umso besser ist die Energiee5zienz. Wohnneubauten müssen einen HWB unter 54,4 kWh/m2 aufweisen. Der Heizwärmebedarf wird in den Energieklassen A++ bis G bewertet.

Der Gesamtenergiee5zienzfaktor (fGEE):
Dieser Wert vergleicht das Gebäude mit einem Referenzobjekt aus dem Gebäudebestand aus dem Jahr 2007. Es kann somit abgeschätzt werden, ob es sich beim vorliegenden Gebäude um ein energetisch besseres (fGEE < 1) oder energetisch schlechteres (fGEE > 1) Gebäude handelt. Je höher der fGEE, desto schlechter also das Gebäude.

Den Begriff „Wohnungseigentum“ kennt jeder, den Begriff „schlichtes Miteigentum“ hat vielleicht der eine oder andere zwar schon gehört – doch was ist eigentlich der Unterschied? Zunächst haben diese Begriffe einen gemeinsamen Nenner, nämlich: Jeder Wohnungseigentümer ist auch Miteigentümer der betreffenden Liegenschaft.

Wohnungseigentum ist aber mehr als Miteigentum, denn hierbei sind die Miteigentumsanteile untrennbar mit dem Nutzungsrecht an einem bestimmten Objekt (Wohnung, Kfz-Abstellplatz, Geschäftsraum etc.) verbunden, was auch im Grundbuch ersichtlich ist. Der Grundbuchauszug trägt daher die Aufschrift „Wohnungseigentum“, und das zugehörige Wohnungseigentumsobjekt ist bei jedem Miteigentumsanteil angeführt.

Der Wohnungseigentumsbegründung geht die sogenannte Parifizierung (Nutzwertberechnung) voraus, bei der z. B. von einem Ziviltechniker oder von einem allgemein beeideten gerichtlich zertifizierten Sachverständigen etc. das Nutzwertgutachten erstellt und der Anteil jedes Eigentümers ausgehend von der Nutzfläche errechnet wird. Für Aufwendungen an der Liegenschaft haftet ein Wohnungseigentümer nur anteilsmäßig – ausgenommen öffentliche Abgaben – wie z. B. für Reparaturen nur im Verhältnis seines Miteigentumsanteiles.

Schlichtes Miteigentum bedeutet hingegen, dass jeder Miteigentümer einer Liegenschaft nur einen ideellen Anteil an der Liegenschaft hat, dem keine konkrete Objektnutzung zugeordnet ist. Zwischen diesen Miteigentümern kann zwar eine Benützungsregelung getroffen werden, die aber nicht dieselbe Rechtssicherheit bietet wie Wohnungseigentum.

Daher sind schlichte Miteigentumsanteile am Markt auch wesentlich schwerer zu verkaufen. Abgesehen davon kann aber jeder Miteigentümer gegen die anderen Miteigentümer die sogenannte „Teilungsklage“ einbringen, die dazu führt, dass die Liegenschaft gerichtlich verkauft wird und jeder Miteigentümer seinen Anteil ausbezahlt erhält. Der schlichte Miteigentümer haftet für Aufwendungen der Liegenschaft solidarisch, das heißt, jeder schlichte Miteigentümer haftet für die ganzen Aufwendungen, kann sich jedoch bei den anderen Miteigentümern schadlos halten.

Sie haben sich für eine bestimmte Immobilie entschieden, die Sie kaufen möchten? Bis zu dem Tag, an dem Sie über dieses Objekt auch frei verfügen können, kann noch eine längere Zeit vergehen. In dieser Zeitspanne allerdings sind bereits Vorleistungen zu erbringen, etwa Anzahlungen, Kosten für die Abwicklung des  aufs etc. Wie können Sie sich in dieser Übergangsphase am besten absichern?

Bei Insolvenz des Bauträgers/Verkäufers bzw. Nichtfertigstellung:
Dem Käufer ist eine Besicherung für Zahlungen einzuräumen. Damit kann er entweder diese Zahlungen zurückerhalten oder sich sein Eigentum einverleiben. Wir empfehlen, Rücktrittsrechte bei Nichtfertigstellung zu vereinbaren.

Sicherung gegen doppelten Verkauf der Immobilie:
Damit ein Verkäufer sein Eigentum nicht gleich zweimal verkauft und ein anderer als Sie plötzlich im Grundbuch steht, gibt es die Möglichkeit, im Grundbuch die „Rangordnung der beabsichtigten Veräußerung“ einzutragen. Damit wird das Grundbuch sozusagen „gesperrt“.

Grundbuchauszug: Ihr Makler nimmt Einsicht in das Grundbuch.
Sollten sich darin eventuelle Belastungs- und Veräußerungsverbote finden, würde Ihr Makler Sie darauf hinweisen.

Die gesamte Abwicklung sicherstellen:
Um beiden, dem Käufer und dem Verkäufer, sowohl größtmögliche Sicherheit als auch eine rasche Abwicklung während der Phase zwischen Kaufvertragsunterzeichnung, Bezahlung und Eintragung im Grundbuch zu bieten, hat sich die Einschaltung eines Treuhänders bewährt. Er ist Vertrauensperson für beide Seiten. Er zahlt das Geld erst an den Verkäufer aus, wenn der neue Eigentümer bereits im Grundbuch steht. Auf der anderen Seite vollzieht er den Grundbucheintrag erst, wenn das Geld schon auf dem Treuhandkonto ist. Üblicherweise übernehmen Rechtsanwälte oder Notare diese Funktion.

Tipp: Im Grundbuch finden Sie nicht nur den Eigentümer, sondern auch eventuelle Belastungen und aktuelle Änderungen.

Gewerblich befugte (im Gegensatz zu privaten, nicht o5ziell befugten) Immobilienmakler arbeiten nach dem Maklergesetz, nach den Standesregeln der Immobilienmaklerverordnung und nach den noch strengeren Richtlinien für Immobilienmakler der Wirtschaftskammer. Diese beiden Rechtswerke dienen dazu, die Rechte und Pflichten zwischen Auftraggeber und Makler klar zu regeln. So können Sie sich sicher und beruhigt auf diese Geschäftsbeziehung einlassen, wenn Sie dies wünschen. Unlautere Methoden können daher auch geahndet werden. Nach dem Maklerrecht ist ein Immobilienmakler, mit dem Sie einen Alleinvermittlungsvertrag abschließen, zum Beispiel verpflichtet, Aktivitäten zu setzen, um Ihre Liegenschaft zu verwerten. Sie können hier klare Fristen und auch eine genaue Vorgehensweise vereinbaren – das ist Ihr gutes Recht. Der Makler muss Sie auch über den Fortgang der Vermittlung informieren. Außerdem muss der Makler Sie vor Unterfertigen des Miet- oder Kaufvertrages über die finanzielle Gesamtbelastung aufklären. Im Maklergesetz ist zudem die Höhe der Provision festgelegt sowie der Zeitpunkt, wann diese Provision frühestens in Rechnung gestellt werden darf: erst nach rechtswirksamem Zustandekommen des Geschäftes, etwa nach Unterfertigung des Kaufvertrages oder nach Ablauf des Rücktrittsrechtes. Solche Regelungen sind dazu da, Sie zu schützen. Einem guten Immobilienmakler ist es aber ohnehin ein Anliegen, Sie zufriedenzustellen. Nicht zuletzt auch aus Eigeninteresse. Immerhin ist dies sein Beruf und seine Aufgabe.

Unlautere Methoden können Sie jederzeit bei der Wirtschaftskammer melden. Die Standesvertretung ist bemüht, den guten Ruf der Branche
nicht durch Einzelfälle beeinträchtigen zu lassen.

Die Provision darf frühestens nach rechtswirksamem Zustandekommen des Geschäfts in Rechnung gestellt werden.

Mit 1. April 2012 trat die neue Immobilienertragsteuer, kurz ImmoESt, in Kraft. Darin wird die Steuerpflicht des Verkäufers einer Liegenschaft neu geregelt. Erfasst sind alle privaten Immobilienverkäufe.

Das Gesetz unterscheidet jedoch zwischen einem „Altfall“ und einem „Neufall“ und sieht auch einige Befreiungstatbestände für Wohnungen und Einfamilienhäuser vor. Steuerbemessungsgrundlage ist grundsätzlich der Veräußerungsgewinn, also der Unterschiedsbetrag zwischen Ankaufskosten und Veräußerungserlös, abzüglich allfälliger Herstellungskosten sowie der Kosten für die Berechnung der Immobilienertragsteuer selbst. Auch pauschale Prozentsätze sind möglich. Dies ist eine sehr komplexe Materie und muss im Einzelfall genau begutachtet werden. Ihr Immobilientreuhänder steht Ihnen auch dafür gerne zur Verfügung.

Das Gesetz bietet dem Verbraucher umfassenderen Schutz bei allen Geschäften, die außerhalb von Geschäftsräumen abgeschlossen werden. Die Immobilienmakler müssen dies beachten, weil die meisten Besichtigungstermine via E-Mail, Telefon oder Internet vereinbart werden. Damit kommt ein sogenanntes „Haustürgeschäft“ zustande, bei dem Sie als Verbraucher besonders geschützt sind. Es besagt im Wesentlichen, dass Sie einerseits das Recht haben, ausführlich über das Geschäft informiert zu werden, und dass Sie andererseits ein Rücktrittsrecht haben. Binnen 14 Tagen können Sie ohne Angabe von Gründen von einem „Außer-Geschäftsraum-Vertrag“ zurücktreten. Damit Ihr Makler sofort tätig werden kann, müssen Sie auf Ihr Rücktrittsrecht schriftlich verzichten, sonst kann Ihr Makler erst nach Ablauf von 14 Tagen tätig werden.